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律师实务 ▏中介公司对房屋购买人资格是否有实质审查义务

发布日期:2019-01-04 来源:华商龙岗律师

案件事实


2016年9月,买卖双方深圳中介公司撮合下签订《房地产买卖合同》。同时约定,签订《房地产买卖合同》之日即为居间成功之日,买卖双方各按照总房款的1.5%向中介公司支付佣金(居间费)。同日,买方签订了《佣金必要费用确认书》。

合同签订后,因买方不具备购房资格,未继续履行《房地产买卖合同,买卖双方自行解除合同,买方同意卖方9万元的定金予以没收方向深圳市某基层人民法院起诉该中介公司,要求中介公司未能告知其未具有购房资格,承担9万元的损失,中介公司同时反诉买方要求支付佣金及必要费用共计3万元

买方在起诉状中声称,中介公司已经明确告知买方“个人所得税满三年就可以满足购深圳房产的条件”,并且被买方承认“自己有缴纳个人所得税并且很多年。” 

根据《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见深府办〔2016〕12号第四条明确规定“能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房”。

上述买方自述,可以清晰的知道中介公司已经在订立合同之前,明确告知深圳购房的有关条件,买方也自认为缴纳个人所得税并且很多年。买方最终不具备在深圳购买普通商品住房的资格是因为其未能提供连续缴纳个人所得税的有关证明,因为某些月份的个税缴纳数额为0。



法院判决意见


    本案经深圳市中级人民法院最终认为,中介公司促成双方当事人签订《房屋买卖合同》,其义务已经履行完毕,对其购房资格应该如实告知,对于买方是否具有购房资格没有实质审查的义务。而买方应当对房屋限购政策有所了解,且“作为完全民事行为能力人,更应审慎签订合同和协议,并对自己的民事行为承担相应法律后果”。故法院支持了中介公司的诉讼请求。


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律师评析


房屋中介作为居间人,根据《合同法》其负有的义务包括提供订立合同的机会、向委托人报告、不得隐瞒与合同订立有关的重要事实和禁止虚假陈述的义务。房屋中介基于合同法、诚信原则、以及合同性质,对合同的相关事实具有合理调查的义务。

然而关于中介方在合同订立过程中对买方购房资格的审查义务却缺乏法律的明确规定,这也使得裁判者在司法实践中缺乏指引。就买方购房资格的问题而言,从京沪两地的判例来看,呈现出两种截然不同的意见:以北京法院为代表的意见认为,即使合同没有约定,中介公司根据其职业规范也应当承担该义务,在交易过程中,仅仅凭借书面告知买方并收到买方的反馈不足以证明其充分履行了审查义务,还应当实际核实买方的购房资格。以上海法院为代表的司法意见认为中介公司不负有审查买方购房资格的义务,只需促成合同成立即可。

两种意见虽然都有依据,但都存在不足之处。就前一种意见而言,将房地产中介的内部管理规范引入对外的民事法律关系中,从法理上并不妥当,而且从实践来看,这种观点给居间方施加了过重的审查义务,加重了居间人的负担,不但不利于降低交易成本,也造成了合同当事人之间的不信任。

就后一种意见而言,完全免除居间方的审查义务则走向了另一个极端,无论如何,在房地产限购政策在全国遍地开花的今天,买方购房资格无疑已经成为合同签订的重要事项:尽管购房资格本身不影响合同效力,但从主体的意思表示来看,合同当事人显然不想达成一桩难以实现的交易。

因此,中介公司应当负有向双方当事人报告购房资格的义务,而报告的前提在于对该事项的了解。此外中介公司作为专业的房地产交易机构,对于限购政策的内容的了解应强于作为一般人的买卖双方,因此借助其专业知识有助于降低交易成本,提高效率。

综上,本律师认为,房屋中介对买方的购房资格应承担初步审查义务,没有实质审查的义务。中介公司要告知购房者购房资格的条件以及查询购房资格的途径,要求购房者填写其具有购房资格的声明,必要时可以审查诸如纳税记录等原始资料,但应当以审查买方自行提供的为限。在履行了以上义务的基础上,如果因出现买方提供错误或者虚假声明、信息导致合同嗣后无法达成交易,则居间方不应承担责任。如果中介方不能证明其履行了初步的审查义务,则应当按照具体情形返还全部或部分中介费。


(本文图片来源网络)

作者:刘泽华
广东华商(龙岗)律师事务所 
合伙人律师

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