住宅专项维修资金是否为债务人财产

发布日期：2022-07-12 来源：华商龙岗律师

在经济增速放缓，房地产企业过度举债、高杠杆扩张的背景下，不少房地产企业因出现资不抵债的情况，陆续进入破产程序。管理人在接管房地产企业剩余未售房产时有时会一并接管住宅专项维修基金，如笔者在经办某房地产公司破产清算案件中就接管了以某银行《住宅专项维修资金登记簿》为载体的余额为100余万元的专项维修基金。管理人经研判认为住宅专项维修资金因其专项专用的特殊属性，不应当作为债务人财产[1]向债权人分配。下文仅对商品住宅专项维修资金的性质以及使用进行探究。

住宅专项维修资金

（一）含义

根据原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（2008年2月1日施行）第2条后款之规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，通常称其为住宅的“养老金”。

（二）交存方式

在2003年8月31日前，物业管理维修基金（住宅专项维修资金）由物业建设单位按物业总投资的百分之二交存，在物业建设单位向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。但在2003年9月1日（即国务院《物业管理条例》施行之日）起取得商品房预售许可证的商品住宅项目，业主应当在商品住宅交付使用或者办理产权证前，将首期住宅专项维修资金存入当地房地产主管部门开设的住宅专项维修资金专户，业主交存的住宅专项维修资金属于全体业主共有。在业主大会成立后，应当开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。同时物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应将其代管的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户。

（三）使用

首先，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。其次，住宅专项维修资金使用程序因资金是否移交业主大会管理而有所不同。住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：a.物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；b.住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；c.物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；d.物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

e.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；f.专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

a.物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；b.业主大会依法通过使用方案；c.物业服务企业组织实施使用方案；d.物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；e.业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；f.业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；g.专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

债务人财产和破产财产

根据《中华人民共和国企业破产法》第30条之规定，“ 破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”及第107条第2款规定：“债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为破产债权”，债务人财产和破产财产除了应当具备法定性以外，还应具备可执行性，因破产程序为概括的强制执行程序，应当通过对破产财产的变现实现对债权人的分配。

住宅专项维修资金是否属于债务人财产

从权属上看，住宅专项维修资金属于全体业主共有。基于保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用的目的，住宅专项维修基金的使用程序为物业服务企业或业主提出使用方案，经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主或业主大会讨论通过，并报相关部门审核同意，也只能住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。除非发生房屋灭失的情况，否则也不会退还住宅专项维修资金。

所以，在房地产企业名下有物业的情况下，房地产企业作为业主之一与全体业主共同共有住宅专项维修资金，但其名下物业对应的住宅专项维修资金也不应当作为债务人财产。尽管住宅专项维修资金由全体业主共同共有，但其性质上属于专项资金，系为维修、更新和改造区分所有建筑物的共用部分以及共有设备而设。故其用途的专有性以及使用程序的法定性，均表明了住宅专项维修资金在破产程序中是不具备可执行性的，故对于进入破产程序的房地产企业共有的住宅专项维修资金不应当作为债务人财产。

管理人如何处理住宅专项维修资金

作为房地产破产企业的管理人，在接管房地产企业的过程中收到企业移交的维修资金专用存折，如企业最终顺利重整，则移交给投资人进行保管；如企业被宣告破产，资产被拍卖后，可将维修资金专用存折移交给房产的买受人。另外，管理人也可移交给物业服务公司或业主委员会进行代管。

[1] 债务人财产:本文指广义上的破产财产，即破产清算、重整及和解程序中属于债务人的财产。

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